炒掉前物业，追回4000万！上海“最牛业委会”负责人谈艰辛维权路

最近，“‘最牛业委会’起诉物业，法院一审判决物业返还4000万元”一事引发广泛关注。2月21日下午，原告上海中远两湾城小区业委会主任韩德友接受大众网·海报新闻记者采访说，此次诉讼，最大的难题在于举证。同时，他认为，两湾城业委会的经验很难复制，体量小的小区能否承受诉讼费、律师费等费用，业委会成员是否统一认识等因素，都是决定成败的关键。

对于网友赞誉他们为“最牛业委会”，韩德友笑说，业委会15人之中，大部分已退休，关键是业委会成员思想统一，决心站在业主角度维权。

有律师认为，通过该案可见，对于很多物业公司普遍存在的问题，只要业主们团结一致、依法办事，成功维权的可能性是很大的。

【资料图】

不过，该案尚未尘埃落定。2月21日，新民晚报报道称，该案被告上海中远物业管理发展有限公司（下称“中远物业”）已提起上诉。

中远两湾城小区

中远两湾城小区位于上海市普陀区，沿苏州河而立。房源网站显示，该小区二手房单价在9万/平左右。

走进中远两湾城，随处可见张贴的“维护业主共同利益追索业主共有财产”公告。这份公告略述近两年诉讼过程的复杂艰辛，以及普陀区法院的一审判决结果：中远物业应返还全体业主4000万元。

判决返还费用名目包括物业管理费、地下车库停车管理费、小区公共收益、地下车库新增划线车位收入等。

中远两湾城小区内张贴的判决公告

从2001年9月到2021年2月，中远物业为两湾城业主服务近20年，种种原因导致双方从未对物业管理费及公共收益等收支进行结算，最终对簿公堂。

韩德友坦言，对原告业委会来说，该案最大的难题在于举证。2021年2月，中远物业被业主大会决定解聘后结束服务离场，带走了财务凭证等资料，以致业委会2021年3月提起诉讼时，连确定标的额都成问题。

为此，业委会递交司法审计申请书，普陀区法院接受申请并委托一家会计师事务所开展审计。“中远物业开始是同意的，后来又反悔了，不提供凭证，司法审计无法进行。”韩德友说。

判决书载明，中远物业在司法审计过程中未提供财务账册等相关资料

举证工作的繁琐从一个例子可见。

根据业主方与物业方于2018年签订的《物业服务临时合同》，业主买断的地下车库停车位的收费单价为每个每月100元，其中的75元归物业，25元由被告用于与车库相关的公共区域绿化养护与照明，如有剩余则由物业返还。

实际使用的照明费究竟有多少？业委会向法院申请调查令，到电力部门查过去20年的账单。“我们小区光地下车库就有上百个电表，它们每个月的账单要弄出来。而且二零零几年的时候，这些数据还没录入电脑，是手工的。数据拿回来，跟物业历年做的账去比较，是不是真像物业列支的那样，比对以后才能发现问题。”韩德友说。

但是，受制于客观因素，仍有很多费用要靠推算。比如，2020年、2021年无审计报告，只能推定这两年的物业管理费结余与2019年相同。由此推算，2020年度的结余为1562901.13元，2021年1月的结余按当年结余的月平均数计算应为130241.76元。

两湾城业委会诉请金额中有些为推算数据

两湾城业委会诉请的总额为6200余万元，普陀区法院一审判决中远物业返还4000万元。普陀区法院称，关于具体结算方式，双方既然对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，则应就各自的观点分别举证并在必要时由专业第三方机构介入进行审计，而目前双方提供的证据或对证据的阐释均不足以充分证明本方在费用结算方面的观点，除原告主张的、相当一部分数据建立在对其现有证据作推断基础上形成的各项费用计算方式之外，目前对费用结算的认定缺乏其他确凿的依据与有效的手段，在此情形下，该院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，将案情与当事人提供的证据中合法合理的部分予以结合考量，再参照原告对各项费用的计算方式，认定被告应就物业服务费的按实结算与公共收益的分成向原告支付结余款并对应付款的金额予以酌定。

中远两湾城小区车位上满满当当

韩德友说，近期，有不少社区前来参观学习，希望借鉴复制两湾城小区此次的维权经验。但他认为，这很难复制，“小区情况不一样，业委会的人员组成不一样……”

在韩德友看来，业委会成员的思想统一，决心站在业主角度维权，是很关键的。

两湾城业委会本身就有“反例”。

韩德友说，前两届业委会都对中远物业做了审计，发现财务方面的问题，但受种种原因影响，都搁置了。而且，第二届业委会系被业主罢免，理由是业委会对物业服务合同的执行监督不力。当时，业主对物业的服务不满意，小区状况一年比一年差，此外，第二届业委会主任与物业方面的股东是亲戚关系，所以业主质疑的声音很多。

苏州河畔的中远两湾城小区

两湾城的特殊之处还在于它的体量大。据韩德友介绍，中远两湾城小区分4期建设，上世纪90年代末启动，2006年完成，有近1.2万户，人口约5万。“一般的小区，假如只有几百户，诉讼费能不能承受？律师费能不能承受？诉讼追回的钱够不够诉讼费用？”韩德友说，他认可业主要维权，争一口气，但现实问题不能不作为一个考量因素。

“本案受理费是35万多元，法院一审判决我们负担15万，中远物业负担20余万，但目前都是我们原告方支付的。”由此，韩德友引出另一个话题，维权要有业主充分的民意支持，如果业主大会没有表决通过，诉讼相关的费用都付不出去。

韩德友说，如果议题没有民意基础，把它放到业主大会也无法通过。

中远两湾城小区体量大

对于网友将两湾城业委会称为“最牛业委会”，韩德友认为，其他小区也面临与两湾城相似的问题，还有维权不成功者，而两湾城业委会追回的金额高昂，因此才收到了这个褒义的称呼。

韩德友说，实际上，两湾城业委会并无过人之处，15名成员中大部分已退休。他们都没学过法律，也没从事物业相关的工作。他个人此前在单位做管理工作。

“我们业委会任期三年，我的感受是，业委会成员要有热情为业主服务，关键要全身心投入。”韩德友说。

该案也引起法律界人士的热议。北京市竞天公诚律师事务所律师马盛军接受大众网·海报新闻采访表示，两湾城业主遇到的问题，也是其他很多小区的业主们面临的问题，作为律师，他经常收到物业公司“只收费、不干活、服务差”等相关的法律咨询，两湾城业委会的胜诉，从两个方面给其他业主起到了很好的示范作用。

一是业主们团结一致，按照法定程序选举出新的业委会，非常难得。现实中，业委会可能与物业公司具有千丝万缕的联系，或者有些小区根本就没有业委会，而能够按照法定程序选出新的业委会，代表全体业主去维权，这是维权工作的起点，使得合法维权成为可能。

二是专业的事情交给专业的人来干。两湾城业委会聘请了专业律师团队和审计团队，对物业公司的不合法情形，特别是财务方面进行了调查和审计，为人民法院支持其诉讼请求提供了翔实证据。

“对于业主与物业公司之间的法律关系和利益分配规则等事项，民法典有专门的非常清晰的规定。”马盛军说，通过该案可见，对于很多物业公司普遍存在的问题，只要业主们团结一致、依法办事，成功维权的可能性是很大的。

普陀区法院对两湾城业委会要求中远物业赔偿欠费利息的诉请未予支持

山东博睿律师事务所律师陈瑞福认为，小区就是一个社会，同时它是城市中最基层的片区居住区，基层治理创新应首先从小区做起，而小区治理必须理顺各方面的关系，比如业主与业委会、小区与物业、业主代表大会与业委会、业主之间等。业委会是业主和物业公司之间的桥梁，是整个小区治理中的牛鼻子，既要充分发挥业委会的作用，防止业委会不作为，又要对其权力予以规制，防止业委会和物业公司勾连损害业主的利益。对物业公司，应要求其财务公开透明，防止实践当中普遍存在的物业公司反客为主现象。

“只有理顺各方面的关系，并且及时引入律师、会计师等第三方力量，根据民法典和物业管理条例等有关规定，从制度上实行小区治理的创新，才能使小区治理成为基层治理的标杆，促进社会和谐稳定。”陈瑞福说。

关键词： 物业公司 普陀区法院 一审判决