首套直接降，二套转首套需申请 四大行公布存量房贷降息操作细则

央行、国家金融监管总局宣布个人住房贷款政策的重大调整一周后，存量房贷降息的具体操作细节进一步明确。

(相关资料图)

9月7日，农行、工行、中行、建设银行四家银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。从此次发布的细则来看，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将在9月25日统一通过批量调整的方式进行调整。但是，“二套转首套”存量贷款需要在9月25日之后主动申请并提供相关材料。如果原来执行固定利率的，则需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。

根据要求，此次可开展存量房贷利率调整的调整范围应满足：贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前；用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；须为首套个人住房贷款。

对于“首套个人住房贷款”，包含了以下4种情况：原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

总体来看，四家银行调整规则基本一致，存量房贷的调整幅度根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限（即“当地下限”）、发放时全国首套房贷利率政策下限（即“全国下限”）有所不同。

四家银行均明确，2022年5月15日至2023年8月31日发放的存量首套个人住房贷款执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。而对于2022年5月15日前的，则以原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）或按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。

同时，四家银行还明确了调整方式和时间，存量首套个人住房贷款利率将于9月25日集中批量调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

对于调整方式，四家银行都表示，会进行批量、统一调整，无需客户操作。

工商银行表示，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率，如有特殊需求的可联系原贷款服务行。

农业银行表示，我行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。

中国银行称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，我行将统一通过批量调整的方式进行调整。

建设银行公告称，2023年9月25日，建设银行拟对符合情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。

对于“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，审批通过后再进行集中调整。此外，固定利率贷款也可再按要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

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